La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale peut être une solution intéressante pour investir dans l’immobilier en famille. Elle présente de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal que successoral ou de la gestion du patrimoine. Dans cet article, nous allons aborder les différentes étapes pour monter une SCI familiale, ainsi que quelques conseils pour optimiser au mieux cette structure juridique.
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Pourquoi opter pour une SCI familiale ?
Une Société Civile Immobilière est une société qui a pour objet principal l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Les associés peuvent être des membres d’une même famille, mais aussi des tiers extérieurs à la famille. La SCI familiale présente plusieurs atouts :
Avantages fiscaux
La SCI permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, notamment en ce qui concerne l’imposition sur les revenus fonciers. En effet, les loyers perçus sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part respective dans la société. Ainsi, chacun peut profiter de son propre abattement fiscal, ce qui peut s’avérer plus favorable qu’une imposition unique pour l’ensemble de la famille.
Transmission simplifiée du patrimoine
La SCI facilite également la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. En cas de décès d’un associé, ses parts sociales sont transmises aux héritiers, sans remise en cause de la structure juridique existante. De plus, il est possible d’anticiper cette transmission en réalisant des donations de parts sociales, permettant ainsi de bénéficier d’abattements fiscaux avantageux.
Gestion du bien immobilier
La SCI offre une souplesse dans la gestion du bien immobilier acheté. Les décisions concernant la location, les travaux ou encore la vente du bien sont prises par les associés, en fonction de leur quote-part au sein de la société. Cela peut faciliter la prise de décision et le suivi de la gestion du patrimoine immobilier.
Créer une SCI familiale : les étapes à suivre
Rédaction des statuts de la SCI
La première étape pour monter une SCI familiale consiste à rédiger les statuts de la société. Ce document doit préciser l’objet social (l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers), la durée de vie de la société, ainsi que les modalités de prise de décision entre les associés. Il est également nécessaire de déterminer la répartition du capital social entre les différents membres de la famille.
Immatriculation de la SCI
Une fois les statuts rédigés, la SCI doit être immatriculée auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) compétente. Cette étape permet d’obtenir un numéro SIRET, qui sera nécessaire pour accomplir certaines formalités administratives et fiscales.
Ouverture d’un compte bancaire professionnel
Il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de la SCI, afin de faciliter la gestion des fonds liés à l’activité immobilière. Ce compte permettra notamment de percevoir les loyers et de régler les charges et frais liés à la gestion du bien.
Acheter un bien immobilier en SCI familiale
Une fois la structure juridique créée, la SCI peut procéder à l’acquisition d’un bien immobilier. Il est important de noter que l’achat doit être réalisé au nom de la société, et non pas au nom des associés individuellement. Pour cela, il convient de signer un compromis de vente mentionnant la qualité d’acheteur « en SCI » et précisant le nom de la société.
Financement de l’achat
Le financement de l’achat immobilier peut être réalisé par les fonds propres des associés (apports en numéraire ou en nature), ou par des emprunts bancaires contractés par la SCI. Dans ce cas, les établissements bancaires peuvent demander aux associés de se porter caution solidaire pour garantir le remboursement du prêt.
Créer une SCI après achat immobilier
S’il est préférable de créer la SCI avant d’acquérir un bien immobilier, il est également possible de monter une SCI après l’achat immobilier. Dans ce cas, il faudra procéder à une mutation du bien, c’est-à-dire le transférer de la propriété des associés à celle de la SCI. Cette opération est soumise à des formalités et des coûts spécifiques (droits d’enregistrement, frais de notaire).
Les inconvénients
Toutefois, cette solution présente quelques inconvénients. En effet, le transfert du bien immobilier peut entraîner une imposition sur la plus-value réalisée depuis l’achat initial, ainsi que des droits de mutation à titre onéreux. Il est donc important de bien étudier les conséquences fiscales avant de procéder à un tel changement.
Pour conclure, la création d’une SCI familiale pour acheter un bien immobilier peut constituer une option intéressante pour gérer et transmettre son patrimoine en famille. Toutefois, il convient de bien se renseigner sur les contraintes juridiques et fiscales liées à ce type de structure, afin d’en tirer le meilleur parti.
